Belastingen bij koop, bezit en verkoop algemeen
Belastingen en kosten bij aankoop
Er is in Spanje overdrachtsbelasting verschuldigd bij bestaande bouw die afhankelijk van de regio kan viariëren van 6% tot 11%. Voor nieuwe woningen geldt het lage btw tarief van 10%.
Er zijn verder kosten voor de notaris, het eigendommenregister en het kadaster. Voor het totaal hiervan kan je als vuistregel een máximum van 0,5% aanhouden. In geval van nieuwbouw is er tevens een ‘documentenbelasting’ van 0,75 tot 1,5% van toepassing over de koopsom.
Inclusief begeleiding, het verzorgen van inschrijvingen, eventuele vertalingen, enz, dient bij de koop van een woning in Spanje op 8% tot 12% aan belastingen en kosten gerekend te worden.
Bijzonder: voor commercieel (bedrijfs-) vastgoed en bouwgrond is het hoge btw tarief van 21% van toepassing. Indien je bouwgrond koopt mét daaraan gekoppeld een bouwopdracht, dan geldt voor beide het lage btw tarief van 10%. Deze btw kan indien er bedrijfsaktiviteiten uitgevoerd verrekend of teruggevraagd worden.
Belastingen en kosten tijdens bezit
Het is raadzaam om vóór de aankoop vast informatie in te winnen over de belastingen die (jaarlijks) tijdens het bezit van toepassing kunnen zijn. Dit om latere verassingen te voorkomen.
Spanje kent net als Nederland een OZB belasting. In Spanje wordt dit de IBI genoemd. Deze bedraagt afhankelijk van de gemeente tussen de 0,3% en 0,7% per jaar.
Spanje kent een vermogensbelasting voor zowel residenten als niet residenten. Deze belasting is erg ‘in beweging’. De meeste regio’s hanteren de algemene landelijke vrijstelling van 900.000 euro. Sommige regio’s hanteren een lagere vrijstelling en in enkele andere regio’s wordt deze belasting niet geheven.
Eventuele verhuuropbrengsten zijn belast. Voor residenten geldt het progressieve tarief, voor niet-residenten geldt het vaste tarief van 24,75%. Kosten die worden gemaakt om de verhuur mogelijk te maken zijn aftrekbaar. Dit betreft echter een gelimiteerde lijst van directe kosten (en bijvoorbeeld geen periodieke reiskosten/vliegtickets om de woning te ‘inspecteren’).
Indien de woning niet wordt verhuurd wordt een forfaitair inkomen toegekend van 1,1% over de kadastrale waarde (en 2% als de kadastrale waarde sinds 1994 niet is herzien). Dit inkomen wordt belast met het niet-residententarief van 24,75%.
Verder kent vrijwel elke gemeente een zogenaamde vuilophaalbelasting en soms enkele andere (kleine) lokale heffingen.
Het is van belang om te weten dat belastingaangiften in Spanje op eigen initiatief dienen te worden gedaan en dat de Spaanse fiscus geen pardon kent als dit ‘vergeten’ wordt of vanwege ‘onwetendheid’ niet gedaan is.
Als je geïnteresseerd bent in een ‘all-in’ pakket nodigen wij je graag uit om hierover informatie bij ons op te vragen.
Belastingen en kosten bij verkoop
Bij verkoop is er belasting verschuldigd over de winst die is gemaakt bij de verkoop van de woning.
Het verschil tussen de verkoop en aankoopprijs mag verminderd worden met enkele directe kosten zoals de overdrachtsbelasting (bij aankoop) en eventuele makelaarscommissie (bij verkoop).
Voor niet residenten is het tarief 21%, voor residenten loopt dit op tot 27%. Als de woning minder dan een jaar in bezit is geweest gelden hogere tarieven. Neem in dat geval contact met ons op.
Bijzonder in Spanje is de gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond (volgens gemeentelijke indexen) gedurende de bezitperiode. Deze dient door de verkoper betaald te worden (tenzij anders wordt overeengekomen). Bij een lange bezitperiode kan deze belasting enigzins oplopen, bij een korte bezitperiode is deze doorgaans gering. Desalniettemin is het raadzaam om hiervoor informatie in te winnen om tegenvallers te voorkomen.
De jaarlijkse OZB (‘IBI’) dient door de verkoper betaald te worden, ook al vindt de verkoop in januari plaats, anders laat de notaris de verkoop niet passeren.
In Spanje is tevens een energiecertificaat vereist waarin wordt aangegeven in welke categorie van energieverbruik de woning valt. Aangezien dit een recente vereiste is (2013) hebben nog weinig woningen dit certificaat. Er zijn gespecialiseerde bedrijven die dit certificaat voor een gering bedrag kunnen verzorgen.
Commissies van makelaars liggen in Spanje afhankelijk van enkele factoren tussen de 3% en 7%.